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CÓMO EL CONGELAMIENTO DE LOS PERMISOS DE EDIFICACIÓN EN UNA COMUNA PUEDE AFECTAR EL VALOR DE LAS PROPIEDADES

Por lo general, ¿ se produce un decrecimiento en las transacciones en las zonas con congelamiento de los permisos de edificación ? ¿ Se produce una baja en el valor de las propiedades ? 

Antes que todo debemos tener claro que las implicancias o consecuencias del congelamiento de un plan regulador; esta acción puede tener varias aristas; desde el punto de vista del desarrollo inmobiliario los factores más relevantes tienen relación con el USO Y CONSTRUCTIBILIDAD (ALTURA Y DENSIDAD).

En rigor se puede congelar la altura máxima a edificar o por otro lado se pueden congelar los permisos de edificación en espera de un cambio en el plan regulador, como ocurre en la comuna de Santiago, sector de Av. Matta, Sierra Bella, Matadero; y también en Providencia.

Estas situaciones efectivamente generan cambios en la percepción del valor y tienen asociado un grado de especulación ante la incertidumbre que provoca el cambio.

Por un lado ante el anuncio de cambios o congelamientos, se tiende a producir un aumento en la estimación del valor del suelo de los inmuebles que se verían afectados por estos cambios, los propietarios tenderán a pensar que las inmobiliarias “apuraran” su gestión de compra con objeto de concretar proyectos inmobiliarios en forma previa a que se materialice el congelamiento, y con esto naturalmente esperan obtener un mayor valor por los terrenos.

Por otro lado, una vez que se ha hecho efectivo el cambio normativo y se congela o limita la edificación en altura, se produce un efecto de revalorización de la vivienda o edificaciones de mayor antigüedad, al quedar estas “más protegidas”, de la intervención de proyectos de mayor volumen.

En general se puede afirmar que se produce un movimiento en las expectativas de los actores del mercado inmobiliario, unos apuran su gestión, otros “se dejan querer”, pero en la práctica estas situaciones son coyunturales, una vez que se concretan los cambios, el mercado vuelve a la normalidad, ya que tanto la oferta y la demanda inmobiliaria con dinámicas y se van adaptando a los cambios.

En resumen en una primera instancia se procure un aumento en la expectativa del valor de suelo y en una segunda instancia se produce una revalorización de inmuebles que quedan protegidos.

No se debe olvidar es estos congelamientos en la normativa, tienen por objeto proteger zonas de interés, tanto histórico o patrimonial como zonas en las que interesa mantener un carácter habitacional; estas medidas si tienden a ordenar el crecimiento de la ciudad, en este caso por densificación, pero también es común que si se autoricen zonas específicas para edificación en altura, como lo son las zonas “bordes” de un barrio, como el caso de Vicuña Mackenna en Santiago, esto permite que el mercado se vuelva a regular con el tiempo como se comentaba en los párrafos anteriores.

 

 – ¿Qué actitud debería tomar un tasador cuando valora una vivienda que están en una zona “congelada”?  

 

Para efectos del tasador, es clave que esté muy informado del estado de la zona en la que está valorando, no debemos olvidar que así como una zona se puede congelar, también, bajo una administración diferente podría ser “descongelada”, es decir volvemos al tema del dinamismo urbano.

El momento en que se realiza la VALUACION (tasación), es clave,  ya que el tasador debe ser capaz de identificar si se está en un periodo de cambio o incertidumbre, que genera mayores expectativas, o se está valorando en una zona en que el cambio ya es un hecho concreto y entonces debe observar, como se comportó el mercado en forma previa, durante y postcambio en la normativa, el tasador debe ser capaz de reconocer los componentes del valor y estos deben ser explicado en el informe de Valuación, por un lado tendremos las edificaciones (construcciones) con un valor asociado al Costo de Reposición y por otro el suelo o terreno, que es la variable que se deberá “mover” en respuesta a los cambios en los planes reguladores.

Así, es labor fundamental de Tasador, emitir una opinión objetiva, fundamentada e imparcial sobre el valor, teniendo la capacidad de aislar del valor los factores especulativos, esta es una de la principales razones por las que el tasador debe ser un PROFESIONAL IMPARCIAL Y QUE DE NINGUNA MANERA PUEDE ACTUAR COMO INTERMEDIARIO EN LA TRANSACCCION INMOBILIARIA; y es en esta área en donde cobra mucha importancia LA ETICA DEL TASADOR, y la formación universitaria del tasador, donde profesionales como los Arquitectos, desde Pre-Grado, tiene formación en las artes del Urbanismo (Análisis Urbano y Economía Urbana).

 

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