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CONCEPTOS DE DEPRECIACIÓN Y ANTIGÜEDAD

¿Son sinónimos depreciación y antigüedad?

No, el concepto de antigüedad se relaciona con la edad de las edificaciones, la cual se cuenta desde el momento en que se termina la construcción o en algunos casos desde que se realiza la Recepción Final Municipal; por otro lado el concepto de depreciación se relaciona con el cambio o pérdida del valor de las edificaciones por consecuencia de la antigüedad o del uso de estas edificaciones.

Asi tenemos:

a.- Depreciación normal: pérdida de valor debido a la edad de la edificación (desgaste natural)

B.- Depreciación Funcional: en este caso la perdida del valor se debe al uso al que es sometido un bien, por ejemplo una edificación de hormigón tiene una vida util determinada por convención, pero si esta edificación esta destinada a vivienda o restaurant o edificio publico, ésta tendrá una perdida de valor diferente e independiente a su antigüedad, en este caso la perdida de valor se debe al uso, ya que se entiende que un uso mas intenso desgasta mas rápidamente el valor de las edificaciones, (esto es muy simular a lo que pasa con los vehículos, una camioneta de uso domestico, se desgasta menos que una que se usa para trabajar en el campo o en minería o un auto de uso particular se desgasta menos que un taxi y esto se verá reflejado en el precio de venta).

¿Cómo se calcula la depreciación? ¿Se aplican tasas o fórmulas?
La depreciación de un inmueble puede ser estimada (no calculada) en función de algunos indices que son producto de una “convención” es decir, de un acuerdo tácito entre expertos, asi por ejemplo, se ha convenido que la duración de una edificación de hormigón o de albañilería podría durar 100 años; por lo que en este caso la depreciación sería de un 1% anual. Otro ejemplo, las edificaciones de carácter industrial (galpones y naves) tienen una vida util estimada de 35 a 50 años por lo que su depreciación sería de un 2% a un 2,8% anual.
Siguiendo estos ejemplos podemos ver que a menor vida util, mayor es la depreciación anual (ósea mayor es la perdida de valor debido a la antigüedad de las edificaciones).

No obstante, se debe insistir en que estas convenciones entregan información muy general lo que sirve para una primera aproximación a la determinación del valor o de la forma en que se pierde valor en el tiempo; pero el calculo o estimación final y fundamentada se realiza caso a caso y para eso es imprescindible que quien realice este estudio sea un profesional del area, con amplia experiencia y conocimientos.
Si observamos la realidad nos encontraremos con muchas viviendas que ya ha pasado los 100 años y están en muy buenas condiciones y que no tienen un valor de $0, o industrias de mas de 50 años que siguen operativas y tampoco tienen un valor de $0.

¿Es diferente la depreciación en función de la materialidad de la vivienda?

¿Se aplica igual la depreciación si la vivienda ha sido rehabilitada?

Aquí entran en juego nuevos conceptos como la depreciación normal versus la depreciación acelerada o disminuida, aquí es donde se pondera, por ejemplo el estado de conservación de las edificaciones (vivienda), por ejemplo si tenemos una vivienda de 50 años en un estado de conservación normal, podríamos estimar inicialmente que la depreciación sería de un 50% del valor a nuevo, pero si por alguna razón esta vivienda ha tenido una mala manutención, ha sido descuidada o ha pasado un periodo de abandono y/o vandalismo, la perdida de valor será mayor al 50%, pudiendo llegar a % mayores, lo que implica una mayor perdida de valor, en este caso estaríamos hablando de depreciación acelerada.

En el caso contrario si nos enfrentamos a una vivienda del casco antiguo de Santiago, que podría incluso ser de adobe, pero que ha sido remodelada y restaurada, no podemos aplicar un factor de depreciación alto, ya que el mercado y reconocerá esta situación y el valor será mayor que el que se esperaría que tenga por su antigüedad. Nuevamente se recalca que esta es la razón por la que estas apreciaciones requieren de un profesional del area, idealmente Arquitecto o constructor civil.

¿Cualquier otro aspecto que les parezca relevante?

Un tema importante en este aspecto es que el suelo (terreno) No se deprecia, el suelo puede ganar o perder valor por efecto de las externalidades que generan plusvalía o minusvalía, pero no pierde valor por el paso del tiempo como ocurre con las edificaciones.

Entonces que podemos concluir de esto?
1.- Las edificaciones si pierden valor en el tiempo.
2.- Una adecuada manutención de la vivienda será de gran ayuda para evitar que la perdida natural de valor sea mayor a lo que se considera normal.
3.- Las remodelaciones y restauraciones (cuando son bien ejecutadas) pueden reducir considerablemente la perdida de valor, e incluso pueden revertir esta perdida (siempre que exista un mercado que demande estos bienes).
4.- El suelo no se afecta por efectos de la depreciación.

Christian Acevedo Mozó- arquitecto Gerente General Valuaciones S.A.

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